Genel – Ege Hukuk Bürosu https://www.egehukukdenizli.com Hukuki Danışmanlık Sat, 23 Aug 2025 17:28:38 +0000 tr hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.2 https://www.egehukukdenizli.com/wp-content/uploads/2025/08/favico-160x160.png Genel – Ege Hukuk Bürosu https://www.egehukukdenizli.com 32 32 2025-2026 Döneminde Kira Tespit Davalarında Patlama Bekleniyor https://www.egehukukdenizli.com/2025-2026-doneminde-kira-tespit-davalarinda-patlama-bekleniyor/ Sat, 23 Aug 2025 17:12:59 +0000 https://egehukukdenizli.com/?p=3675 Yüzde 25 zam sınırı nedeniyle ertelenen kira artış davaları için kritik dönem geldi: ev sahipleri 5 yıllık bekleme süresi dolunca harekete geçecek.

Son 3 yılda vatandaşın gündemindeki en önemli sorunlardan biri kiralar oldu. Hızla artan kiralar ev sahibi kiracı ilişkilerini tarihin en kötü noktasına getirirken, kiracıları korumak amacıyla zam sınırı uygulaması devreye girdi. 11 Haziran 2022 – 2 Temmuz 2024 döneminde uygulanan yüzde 25 zam sınırı ile anlaşmazlıklar büyüdü, kira davalarında patlama yaşandı.

Yüzde 25 zam oranını yeterli bulmayan ev sahipleri kira tespit davası açma yoluna gitti. Bu yolla, ‘Kiram piyasa değerinin çok altında kaldı yeniden belirlensin’ dedi. Ancak bu dava için en temel şart ‘kiracının 5 yılı doldurması’. 5 yıl süresi dolmadığı için dava açamayanlar ise bugünlerde dava için gün sayıyor. Uzmanlara göre; arabulucuda uzlaşması zor olan taraflar dava yoluna gidecek, 2025 ve 2026 tespit davalarının arttığı bir dönem olacak.

TÜFE ORTALAMASI NEFES ALDIRDI

Kiraya zam sınırının kaldırılmasıyla ‘TÜFE 12 ay ortalaması’ üzerinden artış dönemine geri dönüldüğünü belirten Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Ali Güvenç Kiraz, “Enflasyon verisi ile TÜFE 12 ay ortalaması arasında 14-15 puanlık bir fark var. Kirada zam oranını gösteren TÜFE ortalaması daha yüksek. Bu durum, özellikle yenileme dönemi gelen konutlarda 2 yıl boyunca yüzde 25 kuralına maruz bırakılan ev sahipleri için bir nefes alma durumu oluşturdu. Ancak yine de ciddi bir gelir kaybı oluştuğu için mülk sahipleri açısından asıl beklenti kira tespit davaları oldu” dedi.

TAHLİYE AZALDI TESPİT ARTIYOR

Son aylarda kira tespiti için başvuran mülk sahibi sayısında artış olduğunu ve bunun sürmesini beklediklerini belirten Ali Güvenç Kiraz, şunları söyledi: “Kiracıya tespit davası açılması için 5 yılı doldurması gerek. Bu nedenle zam sınırı uygulanan dönemde yeni sözleşme yapan çok sayıda ev sahibi dava açamadı. Ancak 2020 yılı ve öncesinde sözleşme yapanlar ‘5 yıl şartı’ dolduğu için bu yıl dava açabilecek. Yine 2021 yılı başlangıç tarihli sözleşmelerde de 2026’da dava hakkı doğacak. Bu nedenle önümüzdeki aylarda çok yoğun bir şekilde kira tespit davaları açılacağını öngörüyoruz.

Haberin Devamı

Son zamanlarda TÜFE 12 aylık ortalamasının enflasyona oranla yüksek olması nedeniyle tahliye davalarında azalma söz konusu. Ancak yüzde 25 kuralı sebebiyle ciddi bir şekilde zarara uğrayan mülk sahiplerinin, 2025 ve hatta 2026 yılında kira tespit davası hakkını kullanacaklarını görüyoruz.”

BÜYÜK İLLERDE UZLAŞMAK ZOR

Kira sözleşmesi kaynaklı açılacak tespit davalarında önce arabulucuya gidilmesinin zorunluluk olduğunu hatırlatan Kiraz, “Son günlerde açıklanan arabuluculuk başarı oranları tüm Türkiye ortalamasını gösteriyor. İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa gibi büyükşehirler için aynı başarı düzeyinin olduğunu düşünmüyoruz. Şöyle ki; mesela Niğde ilimizde 3 bin lira kiraya oturan ve 5. yılı gelen bir kiracı için bölge rayicinin 10 bin lira olduğu bir olayda arabuluculuk sürecinin tarafları 6-7 bin lira gibi bir rakamda uzlaştırması mümkün. Ancak İstanbul’da 10 bin lira kira bedeli ile oturan ve kira rayici 60-70 bin lira civarına ulaşmış bir taşınmazda arabulucuların ortada bir yerde buluşturması zor. Bu çerçevede büyükşehirler dışında yüzde 40-50 bandında olan uzlaşma oranlarının İstanbul ve büyükşehirler nezdinde yüzde 25-30 bandında olduğunu söyleyebiliriz” değerlendirmesinde bulundu.

DAVA SÜRECİ NASIL İŞLİYOR?

Ev sahibi 5 yılını dolduran kiracı için dava açmadan önce arabulucuya başvuruyor.

Taraflar arabulucuda anlaşamazsa dava açılıyor.

Dava sürecinde bilirkişilerce bölge rayiç kiraları inceleniyor, yerinde keşifler yapılıyor ve mahkemede yeni bir kira bedeli belirleniyor.

Eski kiracılar için belirlenen rakam üzerinden bir hakkaniyet indirimi de uygulanıyor.

Yani ev sahibinin talep ettiği rakam ya da bölge ortalaması aynen geçerli olmuyor.

Taraflar karara itiraz edebiliyor. İstinaf sonrası karar kesinleşince yeni kira bedeli üzerinden ödeme gerçekleşiyor. Tüm bu süreçler ortalama 3 yıl sürüyor. Ev sahibi geçmiş dönem zam farkını faizsiz olarak alabiliyor.

]]> Sigorta Tahkim Komisyonuna Başvuru Öncesi Arabuluculuk Şartı: Değerlendirme ve Sonuçları https://www.egehukukdenizli.com/sigorta-tahkim-komisyonuna-basvuru-oncesi-arabuluculuk-sarti-degerlendirme-ve-sonuclari/ Sat, 23 Aug 2025 16:51:34 +0000 https://egehukukdenizli.com/?p=3672  


Sigortacılık Kanunu’nun 30. maddesine eklenmesi düşünülen düzenleme ile Sigorta Tahkim Komisyonuna başvurmadan önce arabuluculuğa başvurunun zorunlu hale gelmesi tartışılıyor. Bu yazıda, önerinin süre, maliyet ve hak arama özgürlüğüne etkilerini; mevcut mevzuatla ilişkisini ve uygulamada doğurabileceği sonuçları ele alıyoruz.

1) Önerinin özeti

  • Sigorta Tahkim Komisyonuna başvurmadan önce arabuluculuğa gitme zorunluluğu getirilmesi düşünülmektedir.
  • Arabuluculuk ücreti başlangıçta sigorta şirketi tarafından ödenecek; tahkimde sigortalı haksız çıkarsa bu ücret sigortalıdan tahsil edilecektir.
  • Arabuluculuk şartı yalnızca Sigorta Tahkim Komisyonu’na başvurular için öngörülmektedir; İSTAC ve oda tahkimlerinde böyle bir zorunluluk bulunmayacaktır.
Kısacası, zaten alternatif uyuşmazlık çözümü olan tahkim yoluna gitmeden önce bir başka alternatif yolun da zorunlu tutulması gündemdedir.

2) Neden tartışmalı?

Kurumsal tutarlılık sorunu

Aynı nitelikteki kurumsal tahkim mercileri arasında yalnızca Sigorta Tahkim Komisyonu için arabuluculuk zorunluluğu öngörülmesi eşitsiz uygulama eleştirilerine yol açmaktadır.

Etkinlik ve erişim

Sigorta Tahkim Komisyonu yılda yüksek sayıda uyuşmazlığı kısa sürede karara bağlamaktadır. Önüne zorunlu bir arabuluculuk aşaması eklemek erişim süresini uzatabilir ve maliyeti artırabilir.

3) Süre ve maliyet etkisi

Süreç Mevcut durumda Öneri sonrasında
Tahkim sonuçlanma süresi ~3–6 ay ~8–11 ay (arabuluculuk nedeniyle +4–5 ay)
Masraf yükü Tahkim masrafları Arabuluculuk + tahkim (reddedilirse ayrıca arabuluculuk giderleri)
Kamu bütçesi etkisi Sınırlı İlk 2 saatlik arabuluculuk ücretinin kamu tarafından karşılanması nedeniyle artış

Arabuluculuğun zorunlu kılınması, hem hak sahiplerinin masraflarını hem de kamusal maliyeti artırabilecek bir değişiklik olarak değerlendirilmektedir.

4) Sigorta uyuşmazlıklarının niteliği

Sigorta tazminatlarında miktar çoğu zaman bilirkişi/aktüeryal hesaplarla belirlenir. Trafik kazasına bağlı iş göremezlik, destekten yoksun kalma, araç değer kaybı gibi kalemler teknik hesap gerektirir. Bu nedenle, arabuluculuk aşamasında zarar görenin hangi tutarda anlaşması gerektiğini öngörmesi güçtür; sigorta şirketleri ise eksper ve aktüer desteğiyle daha hazırlıklıdır.

5) Mevcut mevzuat ve uygulama

  • Sigortacılık Kanunu m.30 ve KTK m.97: Dava veya tahkim yoluna gitmeden önce sigorta şirketine başvuru ve 15 günlük bekleme zorunluluğu vardır. Bu, fiilen müzakereyi zorunlu kılan bir alternatif çözüm adımıdır.
  • Yargı içtihadı: Bu bekleme/başvuru adımı, tek başına alternatif uyuşmazlık çözümü niteliğinde kabul edilmektedir.
Mevzuat zaten tahkim/dava öncesi bir ön başvuru ve bekleme mekanizması öngörmektedir. İkinci bir zorunlu aşama getirmek hak arama özgürlüğü bakımından tartışmalıdır.

6) Genel değerlendirme

AB düzeyinde örnek gösterilen Sigorta Tahkim Komisyonunun önüne zorunlu arabuluculuk aşaması eklenmesi, etkinlik ve hız avantajlarını zayıflatabilir; başvuranların alacaklarına kavuşma süresini uzatabilir. Ayrıca, 4. Yargı Reformu Strateji Belgesindeki tahkimin etkinliğini artırma hedefiyle de bağdaşmamaktadır.

Sonuç olarak, arabuluculuğun tahkim ön koşulu yapılması; eşitlik, erişilebilirlik ve hak arama özgürlüğü ilkeleri bakımından yerinde bir politika tercihi olmayabilir.

Sık Sorulan Sorular

Arabuluculuk zorunlu olursa Sigorta Tahkim Komisyonuna başvuru yapamaz mıyım?

Öneri yürürlüğe girerse, arabulucuya başvurulmadan yapılan tahkim başvuruları değerlendirmeye alınmayacaktır. Önce arabuluculuk, ardından tahkim yoluna gidilmesi gerekecektir.

Arabuluculuk ücretini kim öder?

İlk aşamada sigorta şirketi tarafından ödenmesi öngörülmektedir. Ancak tahkimde sigortalı haksız bulunursa, bu masrafın sigortalıdan tahsili söz konusu olabilir.

Bu düzenleme süreleri nasıl etkiler?

Mevcut durumda 3–6 ayda sonuçlanabilen tahkim sürecine, arabuluculuk aşaması nedeniyle yaklaşık 4–5 ay eklenebileceği değerlendirilmektedir.

Şu an zaten bir ön başvuru zorunluluğu yok mu?

Var. Mevzuat uyarınca sigorta şirketine başvuru ve 15 günlük bekleme süresi zorunludur. Bu adım, fiilen bir alternatif çözüm aşaması gibi çalışmaktadır.


]]>